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三季度我国房地产市场情势

2019/11/10 来源:瑞金汽车网

导读

1、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度三季度全国房地产调控延续进行,中央层面不断出台政策支持住房租赁市场发展,探索共有产

1、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

三季度全国房地产调控延续进行,中央层面不断出台政策支持住房租赁市场发展,探索共有产权房供应模式,加快建立租售并举的长效机制。地方政府不断推进细化住房租赁政策,限购、限贷、限售、限价不断升级,以查处消费贷违规进入楼市为抓手,从严信贷监管。10月18日中国共产党第十九次全国代表大会的主题报告再次确认了“房子是用来住的,不是用来炒的”市场定位,推进“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,承诺“让全部人民住有所居”。

1、十九大报告为房地产行业发展定调

针对住房制度及保障方面,提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全部人民住有所居。”

在过去五年的工作的不足方面,提出“城乡区域发展和收入分配差距依然较大,大众在就业、教育、医疗、居住、养老等方面面临很多困难。”

在实施乡村振兴战略方面,提出“巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革,完善承包地“三权”分置制度。保持土地承包关系稳定并久长不变,第二轮土地承包到期后再延长3十年。”

在实行区域调和发展战略方面,提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化”“以疏解北京非首都功能为‘牛鼻子’推动京津冀协同发展,高出发点计划、高标准建设雄安新区”“以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展”。

在加快完善社会主义市场经济体制方面,提出“全面实施市场准入负面清单制度,清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法,支持民营企业发展,激起各类市场主体活力。”“加快建立现代财政制度,建立权责清晰、财力调和、区域均衡的中央和地方财政关系。”“深化税收制度改革,健全地方税体系。”“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,深化利率和汇率市场化改革”。

2、中央支持住房租赁市场发展,发展多元化住房供应结构。

限制房地产等境外投资。国务院办公厅转发《国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向的指点意见》,部署加强对境外投资的宏观指导,引导和规范境外投资方向,推动境外投资延续合理有序健康发展,提出鼓励、限制、制止3类境外投资活动。在限制展开的境外投资中包括了房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

鼓励发行企业债券专门用于发展住房租赁业务。国家发展改革委办公厅发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》,明确省级发展改革部门可积极组织符合条件的企业申报市场化银行债权转股权专项债券,加大对国有企业“去杠杆”和处置僵尸企业等重点工作的融资支持力度,同时,依照住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件要求,积极组织符合条件的企业发行企业债券,专门用于发展住房租赁业务。

肯定集体建设用地建设租赁住房试点。国土资源部与住房城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》提到,肯定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市展开利用集体建设用地建设租赁住房试点。提出村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租,应遵照相干法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

支持共有产权住房试点工作。住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市展开共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索。

避免小产权房通过不动产登记合法化。国土资源部、住房城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》称,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,要依法合规分类妥善处理,及时解决问题,防止小产权房通过不动产登记合法化。要求切实做好房地产市场调控和监测分析工作。将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理,加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后,房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。

3、地方调控扩大,信贷收紧。

调控加码与有条件放松并存。9月22日起,西安、重庆、南昌、贵阳在内的多个城市密集发布房地产调控政策,结合此前的调控力度,分别对限购、限贷进行了升级。其中有9个城市开始实行不同年限的限售政策,全国限售城市增至50个。与此同时,成都、长沙、西安、昆山等城市为吸引人材流入,相继出台就业、落户优惠政策,有条件享有不同等级的购房补贴和租赁补贴。

防范信贷资金违规进入房地产市场。北京、深圳、广州、江苏、江西等地银监局和人民银行发文,要求加强个人消费贷款管理,严查“消费贷”“经营贷”“房抵贷”等资金违规流入房地产市场。

首套房贷利率上浮。北京、上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率。各银行根据各自本钱进行了自主差异化定价,大型银行资金本钱较低,首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮5%;中小型银行资金本钱压力较大,普遍为基准利率上浮10%或以上。

住房租赁市场政策细化。在中央层面的推动下,北京、上海、无锡等非首批展开住房租赁市场试点城市也陆续公布了住房租赁政策。其中北京向承租人真正赋权,在合同订立、租赁期限、租金收取和支付、转租行为等方面提出了十分细致的规定,可操作性强。

2、房地产市场发展特点

1、市场:商品房销售增幅明显下滑。

在严厉的政策叠加之下,热门城市市场开始降温,销售面积及销售金额增幅明显回落,住宅竣工面积也出现负增长。但对房地产投资并未造成冲击,走势安稳,土地成交价款和购置面积保持快速增长,商品房“去库存”政策效果明显,待售面积持续减少。

投资:开发投资增幅走势平稳。三季度房地产投资月度累计增幅在7.9-8.1%之间,较上半年有所下落。前3季度住宅投资增幅主要靠中大户型拉动,其中144平方米以上住房是12.8%,其中高级公寓和别墅是14.6%;而90平方米及以下住房则是-8.2%;办公楼增速较为安稳,前3季度累计增幅5.4%,较上半年增加0.6个百分点,商业营业用房则从年初11.8%的增幅连续7月回落至1.4%。

土地:购置面积和成交价款高增长。按照投资构成比较,增幅最大的是土地购置费,前3季度増幅为20.1%;设备工用具购置增幅为9.2%,建筑工程增幅为5.4%,安装工程增幅为4.6%。相对价格稳定的建筑工程和设备安装,土地要素价格增长更加明显。

全国土地成交价款同比保持高增长,前3季度累计增幅高达46.3%,土地购置面积同比增长12.2%。企业在冲刺年度目标的进程中对土地储备扩充更加积极,供应充足的三四线城市也竞争剧烈,各省市同比增减幅高度差异化,增长最高的黑龙江省涨幅为111.8%,跌幅最大的四川省为-34.6%。

销售:商品房销售增幅明显下滑。前三季度新建商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,较上半年回落5.8个百分点;其中期房销售面积88537万平方米,同比增长10.7%,占总销量比重76%。销售金额91904亿元,同比增长14.6%,较上半年回落6.9个百分点;其中期房销售金额73629亿元,同比增长15.2%。期房销量占总销量的80%。销售面积增幅办公楼、商业营业用房好于住宅。住宅销售面积同比增幅为7.6%,办公楼增幅同比为32.7%,商业营业用房同比增幅为23.7%。

库存:商品房待售面积延续减少。9月末,商品房待售面积62352万平米,连续七个月下滑,跌到最近3年的最低值。与今年2月末相比,总去化面积9415万平方米,其中住宅减少8469万平方米,办公楼减少249万平方米,商业营业用房减少594万平方米。依照全年可期望的销售面积,目前的待售商品房去化周期小于六个月,全国意义上的去库存已接近尾声。

2、价格:一线城市房价下降,三四线城市涨幅回落

新居:一线城市房价下落,三四线价格延续领涨,涨幅明显回落。

3季度,70个大中城市新建商品房价格环比上涨城市数量逐月减少,上涨城市数量从7月的56个减至9月的44个,环比综合指数从7月的0.49%大幅回落至9月的0.19%。房价同比上涨城市数量逐月减少,同比综合指数明显放缓,由9.33%降至6.53%。具体来看,3季度内新建商品住宅环比涨幅较大的城市集中在三四线城市,北海、桂林、安庆等城市环比涨幅领跑全国,但三四线城市平均涨幅延续回落,由7月的0.60%回落至9月的0.23%。一线城市基本表现为延续下滑或持平,二线城市由7月的0.43%回落至9月的0.19%。

二手房:价格持续上涨,涨幅回落。在70个大中城市中,二手住宅价格环比上涨城市数量从7月的54个减少至9月的49个,每个月同比上涨的城市数量在65个以上。70个城市二手住宅环比、同比持续上涨,综合平均涨幅均逐月下降,环比价格变动中,北京已连续5个月成为跌幅最大的城市。

总体而言,热门城市在延续的限制政策影响下房价出现小幅下滑,随着越来越多的二三线城市执行或升级限购、限贷、限售调控措施,这些城市的房价涨幅也明显放缓。如果三四线城市领涨的局面延续,这类城市也将是四季度政策收紧的重点区域。

3、城市:重点城市商品住宅销售负增长,热门城市房价下落或增速下滑

前三季度房地产投资绝对值着落城市为北京、太原、呼和浩特、大连、长春、哈尔滨、成都、银川,但着落超过两位数的太原、呼和浩特、银川三个城市,主要为西北区域。受严厉的调控政策影响,北京、成都的开发投资略有下滑。

前3季度商品房销售面积前10的是重庆、成都、武汉、郑州、西安、杭州、苏州、长沙、青岛、上海,销售面积在1300-5000万平方米之间,中西部城市高于东部城市。16城市销售面积下滑,北京以-49.2%跌幅居首,合肥、上海、苏州跌幅超过30%,天津、长沙、无锡跌幅超过20%,深圳、兰州、杭州、广州、济南跌幅在11%-18%之间。

商品房销售金额前10城市是重庆、上海、杭州、武汉、成都、广州、深圳、广州、北京、天津,销售金额在1800-3300亿元之间。11城市销售金额下滑,北京以-40.5%跌幅居首,上海跌幅也近四成,合肥、苏州跌幅超过20%,广州、呼和浩特、长沙、济南、深圳、天津、南京跌幅在4%-19%之间。

前3季度重点城市商品住宅销售面积和销售额率先进入负增长,其中北京、上海销售面积和销售金额下降明显,上海也继南京之后加入房价下滑的热门城市之列,热点城市房价涨幅也明显回落,这些城市政策发布密集、实行力度大,市场受政策调控影响最大。

4、企业:集中度继续提升,收并够方式拿地增加

企业集中度:无悬念继续提升。金额方面,各梯队房企集中度均呈上升趋势,其中TOp30和TOp50房企集中度升幅最大,较2016年末分别上升了8.5和9.4个百分点。TOp100房企的集中度达到53.2%,占据市场份额过半。面积方面,TOp50房企集中度升幅最大达5.4个百分点,TOp100房企的集中度到达了32.1%。

截止2017年三季度末,突破千亿范围的房企已达11家。其中金地团体、华夏幸福、华润置地是9月新晋的千亿企业,事迹分别到达了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。碧桂园今年前三季度的销售规模已突破4000亿元,万科地产和中国恒大的事迹也分别到达了3947.8亿元和3658.8亿元。保利地产、融创中国、绿地控股今年的销售业绩实现持续性增长,截止3季度末都已到达2000亿规模。

并购:收并够方式拿地、节省资金本钱、下降资金风险。随着行业集中度愈来愈高,大型房企为满足销售范围不断增长的需要,积极扩充土地储备。房企拿地方式越发多元化,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业取得土储的同时节省了资金本钱,有效下降了风险。在收并购方面,融创表现突出,今年以来已完成7起并购,共取得6642万方土储。从所得地块质量来看,收并购所得土储8成以上位于合肥、无锡、青岛等热点二线城市,平均收购本钱仅为约1000元/平方米,极大下落了拿地成本。在合作拿地方面,旭辉表现出色,截至9月中旬,通过合作方式取得的土地,已高于去年全年总数25幅,合作地块占比到达60%左右,未来还有加大之势。

5、中央加强金融风险防范,房地产信贷增速放缓,企业资金面偏紧

货币供应:中性偏紧。9月末,广义货币供应量165.57万亿元,同比增长9.2%,增速比上月末高0.3个百分点,比上年同期低2.3个百分点。为防范金融业系统性风险,金融去杠杆仍在有序推进,房地产市场更是成为金融去杠杆重要环节之一,银行业金融机构将重点加强资金监管,以防信贷资金违规流入房地产市场。

房地产贷款:增速放缓,占比提高。9月末,人民币房地产贷款余额31.1万亿元,同比增长22.8%,增速比上季末低1.4个百分点;1-9月增加4.4万亿元,占同期各项贷款的39.6%,比上半年占比高1.5个百分点。其中,个人住房贷款余额21.1万亿元,同比增长26.2%,增速比上季末低4.6个百分点。9月末,房产开发贷款余额6.7万亿元,同比增长22.7%,增速比上季末高4.4个百分点;地产开发贷款余额1.4万亿元,同比着落12.8%,降幅比上季末缩小5.1个百分点。

企业到位资金:增速连续回落,自筹渠道负增长。3季度房地产开发企业到位资金113095亿元,同比增长8.0%,增速连续3个月回落。各类资金来源中除自筹资金保持负增长,其他资金来源均同比正增长,其中国内贷增长率最高,为19.5%。监管部门和银行加大对流入房地产行业的资金审查,市场销售增幅回落也影响了其他资金的来源,短期内房地产资金面依然偏紧。

3、当前市场存在的若干问题

1、合理的住房消费如何认定?

对产业政策一直提出的鼓励城镇居民公道住房消费,在具体履行中如何认定公道的住房消费?首套房认定标准是怎样的,改良性住房是否是支持,个人首付比例多少才算公道,个人、企业信贷支持标准应当是多少?目前这些涉及到消费者购房的重大问题,无论是地方政府还是金融机构在履行进程中,缺少权威、统一、合理的参照。

2、行政手段遏制房价上涨可否延续,是否符合市场规律?

目前来看,热门城市都将遏制房价过快上涨为重要目标,北京提出确保房价环比不增长。在严格执行的行政措施下,一线及热门城市的房价增长得到有效抑制,但限价、限购、限贷、限售等行政手段获得的效果是否是可持续,是否是符合市场规律?密集的行政调控和诸多政策不确定性,客观上致使购房者和开发企业对市场不能构成稳定的预期,观望情绪和捂盘惜售等现象明显。地方政策在遏制房价过快上涨的同时,也要合理引导市场预期,稳定市场。

3、发展房屋租赁市场既是热门也是难点

1是租赁市场分化,热点城市租赁需求较大,三四线城市还没有成市场;二是主要是出租主体主要为个人和政府提供的公租房等,缺少专业的租赁机构;3是热门城市租售比低,发展租赁住房市场动力不足;四是随着愈来愈多的租赁用地进入市场,如何运营自持地块和租赁地块,增加盈利也成为未来房企重点探索的方向;五是集体建设租赁住房,如何保证农民的收益;六是在租购同权如何落地,教育、医疗,社会福利资源如何到达同权。

4、房地产的宏观审慎管理下中小企业风险增加

党的十九大报告中,特别提出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”,宏观审慎框架的第三条,就是房地产的宏观审慎管理。如果扩展到货币政策,那么意味着短期内开发商的融资环境、融资本钱都不乐观频繁展开收并购的地产企业,对应的风险承受能力,可能要分两个方面,大企业渠道更多一些,中小企业不能盲目跟随。大企业在外部条件不好的情况下更有可能做大了,中小型企业则压力大风险大。

四、4季度及全年房地产市场走势预判

1、政策层面稳中偏紧,更多城市跟进、升级“4限”

“十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调,未来调控政策依然围绕“房住不炒”展开,长效机制加快推动的同时,短期的行政调控措施也不会放松。金融政策保持稳健中性,有序推进去杠杆,尤其是居民杠杆率不能继续提升,房企资金周转压力将会在年底进一步显现。目前来看,热点城市因城施策的调控效果明显,4季度政策层面仍将保持稳中偏紧的主基调。对房价上涨后劲充足的2三线城市,将跟进落地或升级限购、限贷、限售、限价政策,减缓房价上涨预期,稳定房地产市场。

2、全国商品房销售面积、销售额、房地产开发投资超过去年的水平

未来3-6个月,销售面积和销售金额增速仍有下滑趋势,但全年同比涨幅仍然可以实现正增长,预计在5%左右;在加大保障房建设等拉动下,房地产开发投资增速将保持安稳。三项指标全年绝对值将超过去年水平,再创历史新高。

3、土地供应延续增加,供应结构偏向租赁用地

为了保证房地产市场供给、抑制房价过快上涨,多数城市土地供应将会延续增加,三四线城市依然是供应主力,企业在三四线城市拿地的热情难以延续,这些城市土地市场炒行情将进一步回落。同时在供应较为紧缺的城市,企业合作、收并购扩充土地储备的比例将进一步增加。土地出让环节调控力度仍将从严,更多城市加入“限房价、竞地价”行列。供地结构偏向租赁住房用地和保障性住房用地,土地价格有望回归理性。

4、多元化住房供应结构逐步构成

为满足新市民、年轻大学生、各类人材的住房需求,在鼓励发展租房租赁市场的同时,更多元化的住房供应结构也在构成,试点集体土地上建设租赁住房,北京、上海探索共有产权房,厦门的保障性商品房,深圳的安居型商品房,预计未来将会有更多热门城市针对不同人群,尝试除商品房外新的住房供应方式。

5、地产金融层面紧缩是常态,也鼓励租房领域的金融创新发展

未来半年到一年,开发企业融资渠道仍然不会有大的突破,融资压力继续增大,体现为继续打击各类违规融资手段,以下降企业参与市场投资和竞争的能力及意愿。同时,为了鼓励住房租赁市场的发展,则会加快类租赁型REITS的进展。采用先行先试的办法,市场和模式成熟后再范围推行。

5、政策建议

1、十九大报告提出建立租购并举的住房制度,最快速直接的办法就是货币补贴,有条件进行租房及购房补贴;充分配置社会存量住房资源,解决空置住房的问题,鼓励有多套住房者将闲置的住房推向二手房市场或租赁市场。

2、解决一线及热门城市的高房价问题,应以发展城市群为基础,鉴戒国外城市经济圈经验,加强三个结合来化解:一是热门城市挖潜增供,合理提高住宅用地比例和容积率,和带动周边城市群协同发展相结合,增加供给,疏解需求;2是住房保障和市场供给有效结合,增加共有产权房供给,做到调和运行,对公务员等特殊群体应有公道的制度安排;三是购租结合,加快发展专业化机构租赁,在金融、土地、税收等政策给与支持,支持支付宝线上租房平台等租赁新模式。

3、制定公道的有利于自住型需求和遏制投机、投资性需求的金融政策,防止表外消费贷等流向房地产。

4、在市场去化加速,库存明显减少的现状下,政策上应进行及时调解,由去库存转为机构性“补库存”。

文章来源:《我国房地产市场研究季报》总报告

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